lintaspriangan.com, BERITA NASIONAL – Menghibahkan tanah dari kakak kepada adik adalah praktik yang kerap ditemui di keluarga Indonesia. Meski tampak sederhana, proses balik nama sertifikat tanah hibah tetap memerlukan langkah hukum dan administrasi yang jelas agar sah di mata negara. Di tahun 2025, biaya yang harus dikeluarkan mencakup PNBP, pajak, serta biaya pembuatan akta di PPAT, dengan kisaran nilai yang berbeda tergantung lokasi dan luas tanah.
Dasar Hukum dan Mekanisme Hibah Tanah
Hibah tanah diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), khususnya Pasal 1666 hingga 1693, yang menjelaskan bahwa hibah merupakan tindakan hukum untuk menyerahkan barang secara cuma-cuma tanpa dapat ditarik kembali. Hanya hibah antar individu yang masih hidup yang diakui, berbeda dengan warisan yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia.
Proses hibah tanah wajib disahkan melalui akta hibah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal ini ditegaskan dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyebut bahwa setiap peralihan hak atas tanah—termasuk hibah—hanya sah apabila dibuktikan dengan akta dari PPAT.
Komponen Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Hibah
Menurut data Kantor Wilayah BPN Sumatera Barat, ada tiga komponen biaya utama dalam proses balik nama sertifikat tanah hibah dari kakak ke adik:
1. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
Biaya PNBP dihitung dengan rumus:
(Nilai tanah per m² × luas tanah) / 1.000 + Rp50.000.
Nilai tanah per m² ditentukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercatat di daerah masing-masing.
2. Biaya Pajak (BPHTB dan PPh)
Meski hibah bersifat cuma-cuma, tetap ada pajak yang dikenakan.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% dari (NPOP – NPOPTKP).
Besaran NPOPTKP berbeda di setiap daerah, misalnya di Kota Bandung, NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp60 juta. - PPh (Pajak Penghasilan) sebesar 2,5% dari nilai pengalihan hak, bagi individu yang bukan pelaku usaha properti.
3. Biaya Akta Hibah di PPAT
Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/BPN No. 33 Tahun 2021, biaya jasa PPAT untuk pembuatan akta hibah maksimal 1% dari nilai transaksi, dan sudah mencakup honorarium saksi.
PPAT juga wajib memberikan layanan gratis bagi masyarakat tidak mampu yang dibuktikan dengan SKTM (Surat Keterangan Tidak Mampu).
Simulasi Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Hibah di Kota Bandung
Untuk memberikan gambaran yang lebih konkret, berikut simulasi biaya balik nama tanah hibah dari kakak ke adik di Kota Bandung tahun 2025:
Kondisi:
- Luas tanah: 120 m²
- NJOP tanah: Rp3.000.000/m²
- NPOP = 120 × 3.000.000 = Rp360.000.000
Perhitungan Biaya:
- PNBP = (3.000.000 × 120) / 1.000 + 50.000 = Rp410.000.
- BPHTB = 5% × (360.000.000 – 60.000.000) = Rp15.000.000.
- PPh = 2,5% × 360.000.000 = Rp9.000.000.
- Biaya akta hibah di PPAT (1%) = Rp3.600.000.
Total estimasi biaya keseluruhan: Rp28.010.000.
Angka tersebut bisa berubah tergantung NJOP, luas tanah, dan kebijakan daerah. Namun simulasi ini memberi gambaran realistis bagi masyarakat yang ingin melakukan hibah secara legal di tahun 2025.
Langkah-langkah Balik Nama Sertifikat Tanah Hibah
Setelah biaya dihitung, langkah berikutnya adalah proses administratif di Kantor Pertanahan (Kantah):
- Pembuatan Akta Hibah di PPAT.
Proses ini melibatkan pemberi dan penerima hibah serta dua orang saksi yang sah. - Pengajuan Permohonan ke Kantah.
Pemohon atau kuasanya menyerahkan berkas seperti:- Formulir permohonan
- Fotokopi KTP & KK pemberi dan penerima hibah
- Sertifikat tanah asli
- Akta hibah dari PPAT
- Bukti bayar BPHTB dan PPh
- Fotokopi SPPT & PBB tahun berjalan
- Pembayaran PNBP.
Setelah verifikasi berkas lengkap, pemohon membayar biaya PNBP di loket. - Penerbitan Sertifikat Baru.
Setelah proses pencatatan selesai, Kantah menerbitkan sertifikat tanah atas nama penerima hibah.
Analisis: Pentingnya Kepatuhan dan Perencanaan Aset
Menurut Dr. R. Hadi Santosa, pakar hukum agraria dari Universitas Padjadjaran, hibah keluarga sering kali dilakukan tanpa melibatkan PPAT resmi.
“Banyak yang berpikir cukup surat pernyataan bermaterai. Padahal, tanpa akta PPAT, hibah itu tidak sah secara hukum dan bisa dibatalkan di kemudian hari,” ujarnya.
Hadi menekankan bahwa balik nama sertifikat hibah bukan sekadar formalitas administratif, tetapi bagian dari perlindungan aset keluarga. Ia menambahkan, biaya total sekitar Rp20–30 juta “masih jauh lebih murah daripada risiko sengketa tanah yang bisa mencapai ratusan juta di pengadilan.”
Selain itu, hibah tanah juga berimplikasi pada perencanaan pajak dan warisan keluarga, sehingga disarankan dilakukan sejak dini untuk menghindari konflik ahli waris di masa depan.
Tren dan Efisiensi Digitalisasi Layanan Pertanahan
Kementerian ATR/BPN kini tengah memperluas digitalisasi layanan balik nama sertifikat melalui platform Sentuh Tanahku.
Melalui aplikasi ini, masyarakat bisa memantau status permohonan, melihat peta bidang tanah, dan mengakses data hak atas tanah secara daring.
Menurut Dirjen Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (PHPT), digitalisasi ini diharapkan mempersingkat waktu layanan yang sebelumnya bisa memakan waktu hingga tiga minggu menjadi kurang dari sepuluh hari kerja.
“Transparansi biaya dan waktu pelayanan adalah kunci agar masyarakat percaya terhadap sistem pertanahan nasional,” katanya.
Kesimpulan
Simulasi biaya balik nama sertifikat tanah hibah dari kakak ke adik di Bandung 2025, lengkap dengan pajak dan langkah resmi di PPAT dan BPN. (Lintas Priangan/Arrian)
